長屋（テラスハウス）のメリット・デメリット

長屋（テラスハウス）は、近年建てられているお洒落なテラスハウス・タウンハウスというものではなく、築４０年は経過しているような古い長屋（テラスハウス）の事です。
投資物件としては比較的価格も安い為、十分に購入はありだと思いますし、私も数件持っております。

メリット

１）価格が安く買いやすい。

不動産投資物件では、一戸建、区分マンション等の中でも一番安く購入できて、利回りも高い物件が多い事があげられます。

２）広さがあるので一定の賃料以下にはなりにくい。

長屋（テラスハウス）で多い間取りは3DKの４０平米前後で、購入できる価格に対して広さがあるので一定の家賃以下には下がりにくい傾向にあります。

その一定の賃料とは、生活保護の受給額を目安にしても良いと思います。エリアによって変わりますが、大阪の場合一人住まいで38,000円～40,000円が多い為、この家賃を目安に設定します。

生活保護の方の入居を嫌う方もいると思いますが、私は特に積極的に入居してもらっています。

生活保護の方は国から家賃を支払ってもらっているので、家賃滞納はほとんどありません。万が一、家賃滞納になったとしても給付をしている市町村の生活保護課に相談をすれば、市町村の生活保護課から直接、家主に振り込んでもらえる事もあります。

３）外壁塗装が安価で出来る

長屋（テラスハウス）は隣の家と壁がくっついているので外壁塗装をする面積が少なく２階建までなら、足場も簡易的なもので塗装が出来る為外壁塗装に関しては安くできるので長屋（テラスハウス）での外壁塗装はお勧めです。

４）隣の物件が買えたら大幅バリューUPの可能性も秘めている

長屋（テラスハウス）は隣と壁を共有している事や土地の面積が小さすぎて再建築不可の物件がほとんどです。

ですが、隣の物件を買う事が出来たら、再建築が出来る面積になると土地の価値として資産が大きく上がる場合があるので、隣の物件が売却に出れば購入する事をお勧めします。（建替えには切り離し同意が必要）

デメリット

１）隣の音が気になる

長屋（テラスハウス）は隣家と壁を共有している為、隣の音が響いたり、声が聞こえたりするので、神経質な賃借人の方は入居して頂けない事もある。

２）現在の建築基準法には適合しないのでローンが付かない。

再建築不可物件になりますので、金融機関が不動産担保としては取り扱わない場合がほとんどなのでローンが使えない。

３）建て替えが出来ない

土地も狭く、隣家と繋がっている為、建て替えが出来ず、土地としての価値が無いので建物を使い続けないといけない。

まとめ

上記のメリット・デメリットはありますが総合的に考えて、投資の初心者の方にはおすすめです。現状で賃貸のついているオーナーチェンジの物件が良いと思います。

初心者の方が空き部屋からリフォームをして賃貸付までの時間と手間を考えると少し、ハードルが高くなります。

家主業の実績作りをする上でも３００万～５００万程度で利回りの良い物件を購入して、今後の規模拡大への第一歩にする事をおすすめします。